Erhvervslejekontrakt 

En erhvervslejekontrakt er en aftale mellem to uafhængige erhvervsparter: udlejer og lejer. Formålet med en erhvervslejekontrakt er at skabe forudsigelighed, sikkerhed og kommerciel værdi for begge parter: Udlejeren ved, at denne får en lejeindtægt og lejer ved, at denne kan anvende det lejede i driften af sin virksomhed.

Erhvervslejeloven gælder for leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Normalt har udlejning et erhvervsmæssigt sigte, men der findes også erhvervslejekontrakter, der ikke har et sådan sigte, men som alligevel er omfattet af loven.

Det kan altid diskuteres, hvor meget eller hvor lidt, der skal medtages i en erhvervslejekontrakt. Forholdene omkring erhvervslejerettens kompleksitet og aftaleforholdets store betydning for parterne indebærer, at såvel udlejer som lejer i alle spørgsmål, der vedrører erhvervslejemål, som anført altid bør benytte sig af juridisk bistand.

De væsentligste punkter i en erhvervslejekontrakt er typisk:

• Parterne - Hvem er lejer og udlejer?
• Lejemålet - Hvor er det beliggende, og hvor stort er det? Et godt råd er at få en tegning over lejemålet med i lejekontrakten.
• Anvendelse af det lejede – I erhvervslejekontrakten angives, hvad lejemålet må benyttes til, og hvad det ikke må benyttes til.
• Lejemålets begyndelse og ophør - Hvornår starter lejemålet, og hvordan kommer man ud af det igen? Yderligere indeholder dette punkt bestemmelser om opsigelsesvilkårene fra både lejers og udlejers side.
• Lejens størrelse og regulering – Lejen skal fastslås, og der bør være en bestemmelse om, hvorledes lejen reguleres. I en erhvervslejekontrakt aftaler man typisk, at lejen skal reguleres med udviklingen i inflationen og nettoprisindekset, dog mindst 2-3 % pr. år.
• Depositum – Det skal aftales, om der skal stilles et depositum. Det typiske depositum i en erhvervslejekontrakt ligger i niveauet 3-6 måneders husleje. Depositum kan eventuelt stilles som bankgaranti, hvorved likviditeten ikke påvirkes i samme grad for lejer, mens udlejer modsvarende ikke får likviditeten.
• Vedligeholdelse og fraflytning – Almindeligvis aftales i en erhvervslejekontrakt, at udlejer vedligeholder ejendommen udendørs, og at lejer skal vedligeholde alt indendørs. Det centrale er imidlertid også, i hvilken grad lejemålet skal afleveres, herunder om lejemålet skal afleveres nymalet eller nyistandsat.
• Afståelse – Ved afståelse får lejer mulighed for at ”afgive” sit lejemål til en ny lejer, som indtræder i erhvervslejekontrakten på uændrede vilkår.

Ud over ovenstående forhold har de fleste virksomheder typisk en række forhold, der med fordel kan tages vare på i god tid. Man bør i en erhvervslejekontrakt f.eks. tage stilling til håndteringen af eventuelle forbedringer/istandsættelsesudgifter, og hvis virksomheden er personligt drevet, bør man som minimum sikre sig mulighed for afståelse af lejemålet ved et generationsskifte af virksomheden.

Såfremt man overvejer et salg og/eller generationsskifte af virksomheden inden for de næste 3 år, bør man have fokus på, hvorledes virksomhedens erhvervslejekontrakt er udformet. Prisen for hele virksomheden kan ændre sig markant alt efter vilkårene i en erhvervslejekontrakt.